社區地下室畫摩托車格子出租需主管機關批准？

disciple

大家好，摩托車格子已畫了十多年，大家也都停了十幾年，前陣子有人向基隆市政府檢舉，市府人員來檢查，說必須塗掉格子，8/1 日開始，承租的機車全部移出地下室，現在社區外面馬路一轉亂，紅線也停、公車站也停，然後警察又來開單。
我查過多個網頁，說要依據建築法第七十三條。我查過一個律師網頁，好幾位律師都說不需經主管機關核准變更，也問過我搞建築的朋友，也都說管委會經住戶大會表決通過，可自行畫機車格，無需申請變更，但基隆市府卻要求塗掉。
我自己看法，第七十三條有云 "停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照" 但接下去又云 "但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限"，我可以說畫出租機車格適用"不在此限"，且所謂停車空間，應指有產權的車位，是具有永久性的，對於出租的機車格並無產權，不屬於任何人。管委會有權就大樓公用的部份自由分配其使用方式，再說，出租機車格都要居民大會表決，如果今年表決通過，要到市府申請變更畫格子，明年不通過，再去市府申請變更塗掉，後年通過又申請畫格子....，這樣不對吧？各縣市都鼓勵地下室畫車位以解決地面車位不足的問題，只有基隆市政府唱反調。
此頁最後一段說可以自行規畫
http://aca6009.pixnet.net/blog/post/37951687-%E5%A4%A7%E6%A8%93%E7%9A%84%E6%B3%95%E5%AE%9A%E6%A9%9F%E8%BB%8A%E4%BD%8D-%3F%3F


建築法第七十三條：
建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。但直轄市、縣（市）政府認有左列各款情事之一者，得另定建築物接用水、電相關規定：
一、偏遠地區且非屬都市計畫地區之建築物。
二、因興辦公共設施所需而拆遷具整建需要且無礙都市計畫發展之建築物。
三、天然災害損壞需安置及修復之建築物。
四、其他有迫切民生需要之建築物。
建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。
但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。
前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。
第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。

Minnow

我想重點是有一或多位所有權人不認同管委會的做法，
即使委員會是執行區權會的決議，
仍不能違背行政法規的規定。

原核定項目必然通過消防等檢查，但變更後無法保證一定合於法規，只要檢舉人從公共安全角度去投訴，公家單位必定一板一眼的執行。


建議還是向主管機關申請變更，取得合法使用執照，
才是社區長治久安之方。

disciple

Minnow 發表於 2016年8月15日 08:17 PM
我想重點是有一或多位所有權人不認同管委會的做法，
即使委員會是執行區權會的決議，
仍不能違背行政法規的 ...

法規都是模糊不清的，七十三條有但書，說在一定範圍內不需辦理變更，但市府卻視而不見。
所謂停車空間是指有產權的車位，沒有產權的出租摩托車位畫在公用空間，管委會有權就公用區域自由分配使用，且出租車格每年都要住戶大會表決，今年表決通過要去市府申請變更，明年如果不通過，明年又要去申請變更塗掉，後年通過又申請一次。

Minnow

我想就公家單位對於法條的解讀, 73條中的 "一定範圍內不需辦理變更"


必然會考量消防法規問題, 如果變更後的機車停車位有可能影響救災動線及搶救速度,
(甚至機車本身就是可能的起火或易燃物來源)

市府不可能同意"不需辦理變更"  , 如果社區認為無消防及違法顧慮, 就依法申請吧.

而管委會的執行權限, 無法越過區權會議, 所以來年區權會決議如改變, 當然就需依法再次變更,

區權會議定訂之公約亦不能抵觸相關法律(請參考公寓大廈管理條例).


所以如果有區分所有權人(甚至是非住戶)不斷檢舉, 尤其是從公安消防角度提出,

貴社區還是會不斷被要求改善或處罰,

建議還是向主管機關詢問(例如公務局使用管理課)並依法申請為佳.

disciple

Minnow 發表於 2016年8月16日 01:20 PM
我想就公家單位對於法條的解讀, 73條中的 "一定範圍內不需辦理變更"

我對市府引用法規有所異議，不過，我會傾向申請變更，因為這樣結果幾乎就是永遠的了，亦即以後有人提出撤消出租機車格的提案，其他住戶可以說："已經付了十幾萬請人來規劃，也向市府申請變更獲准，不要來亂啦！"

andy1414

應該去查察當初的使用執照，該空間如果屬於公共空間在怎麼變更還是過不了?
早期許多建案為取得更多容積率，已將地下室部分設定成公共空間。

有些封閉型社區為取得容積率將中庭也設定成公共空間，待一切都檢查完後將中庭封起來還請來保全，
像這種偷雞作法台灣常見。